Bảng giá đất phường Long Phước 2026: cách tra đúng tuyến đường, vị trí và loại đất

Một con số trong bảng giá đất chỉ có ý nghĩa khi đi kèm đúng loại đất, tuyến hoặc đoạn đường, vị trí và thời điểm áp dụng. Chẳng hạn, dòng “42.100” không có nghĩa mọi thửa đất trên đường Long Thuận đều có giá 42,1 triệu đồng/m², càng không phải mức giá mua bán bắt buộc trên thị trường.

Theo Nghị quyết 87/2025/NQ-HĐND của Hội đồng nhân dân TP.HCM, bảng giá đất lần đầu của Thành phố được áp dụng từ ngày 01/01/2026. Phụ lục dành cho phường Long Phước có cả những tuyến thuộc Long Phước cũ và những tuyến được mô tả theo địa danh Trường Thạnh cũ. Vì vậy, người tra phải đọc cả phần quy định chung lẫn đúng phụ lục, không nên chỉ xem một ảnh chụp vài dòng giá.

Bài viết này hướng dẫn cách đọc bảng giá theo thông tin công khai được kiểm tra đến ngày 15/08/2026. Nội dung không tính nghĩa vụ tài chính cho một hồ sơ cụ thể và không thay thế kết quả xác định của cơ quan có thẩm quyền.

Trả lời ngắn: bảng giá đất 2026 có phải giá thị trường không?

Không. Theo Điều 7 Nghị quyết 254/2025/QH15, bảng giá đất là một trong các căn cứ được sử dụng trong những trường hợp pháp luật quy định, như tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, một số khoản thuế, phí, lệ phí, tiền xử phạt và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Bảng giá không phải giá chào bán, giá giao dịch hoặc mức giá bắt buộc giữa người mua và người bán.

Giá thị trường là mức được hình thành trong giao dịch hoặc chào bán tại một thời điểm, còn chịu ảnh hưởng của giấy tờ, diện tích, hình dạng, lối vào, hiện trạng, khả năng sử dụng và thỏa thuận giữa các bên. Một mức giá rao bán cũng chưa chắc là giá đã giao dịch.

Do đó, câu “giá Nhà nước của đường này là bao nhiêu?” và câu “một thửa trên đường này có thể giao dịch bao nhiêu?” là hai câu hỏi khác nhau.

Trước khi tra, cần có bốn thông tin

1. Đúng địa bàn và hồ sơ vị trí

Phường Long Phước hiện nay được hình thành từ toàn bộ phường Long Phước cũ và phường Trường Thạnh cũ theo Nghị quyết 1685/NQ-UBTVQH15. Phụ lục bảng giá vẫn dùng một số mô tả như “phường Trường Thạnh cũ” hoặc “phường Long Phước cũ” để nhận diện tuyến đường và khu vực.

Hãy giữ lại tên địa bàn ghi trên giấy chứng nhận, số tờ, số thửa và tài liệu thể hiện hình ranh. Bài bất động sản Long Phước sau sắp xếp giải thích kỹ hơn cách đọc địa danh hiện hành và địa danh lịch sử.

2. Đúng loại đất trên hồ sơ

Phụ lục tuyến đường của phường Long Phước có ba cột giá cho vị trí 1: đất ở; đất thương mại, dịch vụ; và đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải đất thương mại, dịch vụ. Đất nông nghiệp được quy định ở phần riêng theo khu vực, vị trí và một số trường hợp đặc thù.

Không dùng các tên quảng cáo như “đất vườn”, “đất thổ cư toàn bộ” hoặc “đất kinh doanh” để tự chọn cột. Cần đọc mục đích sử dụng và diện tích từng loại đất trên giấy tờ. Nếu tài sản được giới thiệu là đất vườn, có thể đối chiếu thêm bài cách đọc loại đất, quy hoạch và khả năng xây dựng.

3. Đúng tuyến và đúng đoạn đường

Một tuyến có thể được chia thành nhiều đoạn với mức giá khác nhau. Đường Tam Đa trong phụ lục Long Phước là ví dụ rõ: đoạn từ Nguyễn Duy Trinh đến cầu Hai Tý, đoạn từ cầu Hai Tý đến rạch Mương và đoạn từ rạch Mương đến sông Tắc theo hướng tuyến mới có ba mức khác nhau.

Nếu chỉ tìm tên đường mà bỏ qua cột “Từ” và “Đến”, kết quả có thể sai ngay từ bước đầu.

4. Đúng vị trí mặt tiền hoặc hẻm

Các mức ở phụ lục tuyến đường là giá vị trí 1. Với đất phi nông nghiệp, Nghị quyết 87 chia bốn vị trí cơ bản:

• Vị trí 1: thửa hoặc khu đất có ít nhất một mặt giáp đường hiện hữu có tên trong bảng giá.
• Vị trí 2: có ít nhất một mặt giáp hẻm rộng từ 5 m trở lên.
• Vị trí 3: có ít nhất một mặt giáp hẻm rộng từ 3 m đến dưới 5 m.
• Vị trí 4: các vị trí còn lại.

Chiều rộng dùng để xác định vị trí thửa không mặt tiền là chiều rộng nhỏ nhất của hẻm phải đi qua để vào đất. Vì vậy, một đoạn hẻm rộng gần thửa đất không đủ để kết luận vị trí nếu trên đường ra có một đoạn hẹp hơn.

Một số mức vị trí 1 trong phụ lục phường Long Phước

Bảng dưới đây chuyển đơn vị sang triệu đồng/m² cho dễ đọc và chỉ trích một số tuyến tiêu biểu. Đây là giá vị trí 1 theo phụ lục, không phải giá thị trường và không phải bảng đầy đủ 51 dòng.

Ba cột loại đất là ba mức được ghi trực tiếp trong phụ lục, không phải lúc nào cũng có thể suy cột thương mại, dịch vụ hoặc cột sản xuất, kinh doanh từ một tỷ lệ cố định của cột đất ở. Riêng dòng đường Long Phước, đoạn từ cầu Long Đại đến cuối đường, bản chính thức ghi lần lượt 60,8; 25,3 và 21,1 triệu đồng/m²; bài giữ nguyên số liệu này thay vì tự “chuẩn hóa” tỷ lệ.

Trong bản gốc, đơn vị là 1.000 đồng/m². Vì vậy “42.100” tương ứng 42.100.000 đồng/m², không phải 42.100 đồng/m². Khi dùng số liệu cho hồ sơ, nên mở lại phụ lục chính thức thay vì chép từ bảng rút gọn này.

Cách tính các vị trí 2, 3 và 4

Điều 6 của quy định kèm Nghị quyết 87 nêu cách tính cơ bản đối với đất ở:

• Vị trí 2 bằng 50% giá vị trí 1.
• Vị trí 3 bằng 80% giá vị trí 2.
• Vị trí 4 bằng 80% giá vị trí 3.
• Nếu vị trí có độ sâu từ mép trong của đường mặt tiền từ 100 m trở lên thì giá của từng vị trí giảm 10%.

Ví dụ thuần túy để hiểu phép tính: lấy giá đất ở vị trí 1 của đoạn Long Thuận nêu trên là 42,1 triệu đồng/m² thì vị trí 2 theo công thức cơ bản là 21,05 triệu đồng/m²; vị trí 3 là 16,84 triệu đồng/m²; vị trí 4 là 13,472 triệu đồng/m².

Ví dụ này không kết luận giá cho bất kỳ thửa đất nào. Phụ lục I còn quy định cách xác định đường áp dụng, khoảng cách di chuyển, hẻm đất, thửa có hình thể đặc biệt, nhiều mặt tiền, vị trí bị ngăn bởi kênh rạch và các tình huống khác. Nếu thửa rơi vào trường hợp đặc biệt, không nên chỉ nhân ba tỷ lệ cơ bản rồi dùng kết quả để làm hồ sơ.

Đất nông nghiệp tại Long Phước đọc thế nào?

Trong phân vùng đất nông nghiệp của Nghị quyết 87, phường Long Phước thuộc khu vực II. Bảng chung ghi giá đất trồng cây hằng năm ở ba vị trí lần lượt là 1,00; 0,80 và 0,64 triệu đồng/m²; đất trồng cây lâu năm lần lượt là 1,20; 0,96 và 0,77 triệu đồng/m².

Ba vị trí nông nghiệp được xác định khác với bốn vị trí của đất phi nông nghiệp. Với đất trồng cây hằng năm, cây lâu năm và các nhóm được nêu tại khoản 2 Điều 3: vị trí 1 là phần trong phạm vi từ 0 đến 200 m tiếp giáp đường có tên trong bảng giá đất ở, hoặc trường hợp không tiếp giáp nhưng cùng người sử dụng đất với thửa tiếp giáp đường; vị trí 2 là thửa không tiếp giáp đường trong phạm vi 400 m hoặc phần sau vị trí 1 từ trên 200 m đến 400 m; vị trí 3 là các vị trí còn lại. Không dùng độ rộng hẻm 5 m hoặc 3 m của đất phi nông nghiệp để tự chọn vị trí cho đất nông nghiệp.

Tuy nhiên, đây chưa phải lúc lấy ngay một mức trong bảng rồi nhân diện tích. Khoản 8 Điều 5 còn có quy tắc riêng đối với đất nông nghiệp trong khu dân cư, trong địa giới hành chính phường và đất nông nghiệp trong cùng thửa có nhà ở. Theo đó, giá đất trồng cây lâu năm vị trí 1 được tính bằng 10% giá đất ở cùng vị trí; các vị trí sau được tính theo tỷ lệ tiếp nối, còn đất trồng cây hằng năm và đất nuôi trồng thủy sản được tính bằng 80% giá đất trồng cây lâu năm tương ứng. Mức tính theo cơ chế này không được thấp hơn bảng giá nông nghiệp chung cùng mục đích, khu vực và vị trí.

Đây là lý do một tin đăng ghi chung “đất vườn” không đủ để tra giá. Cần biết phần diện tích đó là đất trồng cây lâu năm, đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản hay loại khác, đồng thời xác định đúng vị trí và quy tắc áp dụng.

Sáu bước tra bảng giá đất Long Phước

Bước 1: Chốt giấy tờ dùng để đối chiếu

Ghi lại số tờ, số thửa, diện tích, mục đích sử dụng từng phần đất và tên địa bàn trên giấy chứng nhận. Nếu hồ sơ dùng tên phường cũ, giữ nguyên thông tin đó trong bộ tài liệu kiểm tra.

Bước 2: Xác định lối tiếp cận thực tế

Thửa đất giáp trực tiếp đường hay đi qua hẻm? Hẻm dẫn ra đường nào? Đoạn hẹp nhất phải đi qua rộng bao nhiêu? Mặt hẻm là đất, đá, nhựa hay bê tông? Không suy đoán chỉ từ ghim bản đồ.

Bước 3: Tìm đúng dòng trong phụ lục

Tìm tên đường, sau đó đọc tiếp hai mốc “Từ” và “Đến”. Với đường nội bộ hoặc khu phân lô, phải đối chiếu cả tên dự án, khu phố, lộ giới và mô tả địa bàn cũ nếu phụ lục có ghi.

Bước 4: Chọn đúng cột loại đất

Đối chiếu mục đích sử dụng trên hồ sơ với nhóm giá tương ứng. Nếu một thửa có nhiều loại đất, không áp một cột giá cho toàn bộ diện tích.

Bước 5: Áp dụng vị trí và kiểm tra trường hợp đặc biệt

Sau khi có giá vị trí 1, mới xem tỷ lệ của vị trí 2, 3 hoặc 4, độ sâu từ 100 m, tính chất hẻm và các tình huống đặc biệt trong Phụ lục I. Lưu lại phép tính, trang nguồn và ngày kiểm tra để người khác có thể rà lại.

Bước 6: Xác nhận cho đúng thủ tục đang làm

Nếu con số được dùng để dự tính tiền chuyển mục đích, công nhận quyền sử dụng đất, thuế, lệ phí hoặc một nghĩa vụ tài chính cụ thể, hãy hỏi cơ quan tiếp nhận hồ sơ về căn cứ và thời điểm tính. Số tiền phải nộp có thể còn phụ thuộc diện tích, hạn mức, nguồn gốc sử dụng, thời hạn, chính sách miễn giảm và quy định chuyên ngành; không phải lúc nào cũng bằng diện tích nhân đơn giá vừa tra.

Từ ngày 01/07/2026, Quyết định 45/2026/QĐ-UBND còn quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2026 tại TP.HCM cho các trường hợp thuộc phạm vi của quyết định, trong đó có một số trường hợp tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất. Vì vậy, không tự áp một hệ số cho mọi giao dịch hoặc mọi hồ sơ; cần xác định đúng thủ tục và căn cứ đang được cơ quan có thẩm quyền sử dụng.

Những lỗi thường gặp

• Dùng ảnh chụp một dòng giá nhưng không biết ảnh thuộc phụ lục nào hoặc có còn hiệu lực không.
• Đọc “42.100” thành 42.100 đồng/m² và bỏ qua đơn vị 1.000 đồng/m².
• Lấy giá vị trí 1 mặt tiền cho thửa trong hẻm.
• Chỉ nhìn đoạn hẻm trước nhà mà không kiểm tra đoạn hẹp nhất phải đi qua.
• Bỏ qua mốc đầu–cuối khi một tuyến được chia thành nhiều đoạn.
• Chọn loại đất theo lời quảng cáo thay vì giấy chứng nhận.
• Dùng bảng giá Nhà nước để khẳng định giá bán hoặc mức tăng giá trong tương lai.
• Tự tính một trường hợp đặc biệt mà không đọc Phụ lục I hoặc xác nhận với cơ quan có thẩm quyền.

Checklist trước khi dùng kết quả

• Đã kiểm tra văn bản còn hiệu lực tại ngày cần áp dụng.
• Đã nhận diện đúng Long Phước cũ hoặc Trường Thạnh cũ trên hồ sơ.
• Đúng tuyến đường và đúng mốc đầu–cuối.
• Đúng loại đất và diện tích của từng loại.
• Đúng vị trí mặt tiền hoặc hẻm.
• Đã xem độ sâu, mặt hẻm và trường hợp đặc biệt.
• Không gọi kết quả bảng giá là giá thị trường.
• Đã xác nhận lại nếu dùng cho nghĩa vụ tài chính hoặc quyết định giao dịch.

Trước khi đặt cọc, nên kết hợp kết quả tra giá với checklist chín việc cần kiểm tra nhà đất Long Phước. Giá chỉ là một lớp thông tin; quyền của người bán, giấy tờ, quy hoạch, ranh, lối đi và hiện trạng vẫn phải được kiểm tra riêng.

Xem sản phẩm Long Phước đang được công khai

Bạn có thể xem các tin nhà đất Long Phước trên bdsdedang.com để tham khảo nguồn cung và mức chào bán tại thời điểm xem. Giá trong tin đăng là thông tin thị trường do bên đăng cung cấp, không phải bảng giá đất của Nhà nước và cần được kiểm chứng trước khi giao dịch.

Thông tin trong bài mang tính tham khảo, được tổng hợp đến ngày 15/08/2026 và không thay thế thông báo nghĩa vụ tài chính, văn bản cung cấp thông tin hoặc kết luận của cơ quan có thẩm quyền.

Nguồn tham khảo chính

• Nghị quyết 87/2025/NQ-HĐND và quy định chung về bảng giá đất TP.HCM từ ngày 01/01/2026
• Phụ lục II có Bảng giá đất phường Long Phước, Công báo TP.HCM số 68+69
• Cơ sở dữ liệu quốc gia về văn bản pháp luật: tình trạng hiệu lực của Nghị quyết 87/2025/NQ-HĐND
• Nghị quyết 254/2025/QH15, Điều 7 về vai trò và phạm vi sử dụng bảng giá đất
• Nghị quyết 1685/NQ-UBTVQH15 về sắp xếp đơn vị hành chính cấp xã của TP.HCM năm 2025
• Quyết định 45/2026/QĐ-UBND về hệ số điều chỉnh giá đất năm 2026 tại TP.HCM, hiệu lực từ ngày 01/07/2026