Bất động sản Long Phước: thuế, phí khi mua bán do ai chịu?

Câu “bên nào chịu hết thuế phí” thường gộp nhiều khoản có bản chất khác nhau. Thuế thu nhập cá nhân gắn với thu nhập của người chuyển nhượng; lệ phí trước bạ gắn với người đăng ký quyền; phí công chứng gắn với người yêu cầu công chứng; còn thù lao công chứng, đo vẽ, hồ sơ địa chính và môi giới phụ thuộc dịch vụ, địa phương hoặc thỏa thuận.

Trả lời ngắn: trong giao dịch cá nhân thông thường, bên bán là người có nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản, thường tính bằng giá chuyển nhượng nhân 2%; bên mua là người đăng ký quyền nên thường nộp lệ phí trước bạ nhà, đất với mức 0,5% trên căn cứ tính lệ phí. Hai bên có thể thỏa thuận bên mua nộp thuế thay bên bán hoặc một bên chịu các chi phí còn lại, nhưng hợp đồng cần phân biệt rõ người có nghĩa vụ theo luật và người thực tế bỏ tiền/nộp thay.

Bài được đối chiếu nguồn đến 31/08/2026, sau khi Luật Thuế thu nhập cá nhân 109/2025/QH15 và Nghị định 253/2026/NĐ-CP có hiệu lực ngày 01/07/2026. Nội dung chỉ giúp lập dự toán cho bất động sản Long Phước, không phải thông báo thuế cho một hồ sơ cụ thể. Cơ quan thuế, cơ quan đăng ký và tổ chức hành nghề công chứng mới xác định khoản phải nộp theo hồ sơ thực tế.

Bảng nhanh: khoản nào, ai có nghĩa vụ, ai có thể thực trả?

Trường hợp tặng cho, thừa kế, doanh nghiệp, tài sản đồng sở hữu hoặc có miễn thuế/lệ phí phải được tính riêng.

1. Thuế thu nhập cá nhân: nghĩa vụ của người chuyển nhượng

Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân 109/2025/QH15 quy định thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú được xác định bằng giá chuyển nhượng nhân với thuế suất 2%. Nhóm thu nhập này gồm chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở và các quyền bất động sản khác thuộc phạm vi luật định.

Công thức sàng lọc:

Thuế thu nhập cá nhân dự kiến = Giá chuyển nhượng dùng để tính thuế × 2%

Ví dụ minh họa: giá tính thuế 3 tỷ đồng cho kết quả 60 triệu đồng theo công thức 2%. Số thực tế vẫn phụ thuộc hồ sơ và xác định của cơ quan thuế.

Nghị định 253/2026/NĐ-CP quy định giá chuyển nhượng trước hết là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng. Nếu hợp đồng không ghi giá đất hoặc giá đất thấp hơn căn cứ theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh (nếu có) do pháp luật quy định, cơ quan tính thuế sử dụng căn cứ đó cho phần đất. Khi chuyển nhượng đất kèm nhà hoặc hạ tầng, việc xác định giá đất và tài sản có thể phải tách theo quy định.

Vì vậy, không nên ghi giá thấp hơn thực tế để “giảm thuế”. Cách làm đó có thể dẫn đến ấn định lại căn cứ tính, yêu cầu giải trình và rủi ro về tính trung thực của hợp đồng. Giá giao dịch, giá dùng tính thuế và bảng giá đất là ba khái niệm không nên trộn lẫn.

2. Bên mua nộp thuế thay có làm thay đổi người chịu thuế không?

Không. Việc bên mua bỏ tiền và đi nộp thay chỉ là cách thực hiện theo thỏa thuận; thuế vẫn phát sinh từ thu nhập chuyển nhượng của bên bán. Nghị định 253/2026/NĐ-CP còn phân biệt thời điểm xác định thu nhập: nếu hợp đồng không thỏa thuận bên mua nộp thuế thay, thời điểm là khi hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực; nếu hợp đồng ghi bên mua nộp thuế thay bên bán, thời điểm là lúc đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng.

Hợp đồng nên ghi một trong hai cách rõ ràng:

• giá bán là số tiền bên bán thực nhận, bên mua nộp thay thuế thu nhập cá nhân và các khoản cụ thể; hoặc
• giá bán đã bao gồm thuế thu nhập cá nhân, bên bán tự thực hiện và chịu khoản thuế này.

Nếu chỉ ghi “bên mua chịu mọi thuế phí”, có thể phát sinh tranh luận: giá đã gồm thuế hay chưa, người nào ký tờ khai, tiền truy thu/phạt do kê khai sai thuộc về ai, hoặc khoản nào được xem là “phí”. Nên liệt kê từng khoản, người lập hồ sơ, thời hạn nộp và cách xử lý chênh lệch sau thông báo chính thức.

3. Lệ phí trước bạ: người đăng ký quyền thường là bên mua

Theo Nghị định 10/2022/NĐ-CP về lệ phí trước bạ, tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí phải nộp khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trong mua bán nhà đất, người nhận chuyển nhượng và đứng tên đăng ký thường là bên mua.

Mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0,5%. Công thức khái quát:

Lệ phí trước bạ = Giá tính lệ phí trước bạ × 0,5%

Giá tính không mặc nhiên là giá thị trường. Với đất, căn cứ thông thường liên quan bảng giá đất địa phương; với nhà, căn cứ là giá do UBND cấp tỉnh quy định. Nếu giá hợp đồng cao hơn giá do địa phương quy định, giá hợp đồng được dùng theo quy định về lệ phí trước bạ. Vì vậy, không lấy “0,5% nhân giá rao” làm số chắc chắn; hãy chờ thông báo dựa trên diện tích, loại đất, vị trí, phần nhà và hồ sơ miễn nếu có.

4. Những trường hợp có thể được miễn thuế thu nhập cá nhân

Luật Thuế thu nhập cá nhân có quy định miễn đối với một số chuyển nhượng, thừa kế, quà tặng giữa các quan hệ gia đình được liệt kê, và trường hợp cá nhân chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất tại Việt Nam khi đáp ứng điều kiện.

Không tự kết luận “nhà duy nhất” chỉ vì người bán nói không còn sổ khác. Phải xác định đúng loại giao dịch, quan hệ, điều kiện sở hữu, thời gian nắm giữ, phạm vi nhà/đất ở và giấy tờ chứng minh; vẫn kê khai theo hướng dẫn, không tự bỏ thủ tục.

Một hồ sơ được miễn thuế thu nhập cá nhân chưa chắc đồng thời được miễn lệ phí trước bạ; phải kiểm tra căn cứ miễn của từng sắc thuế, lệ phí.

5. Tài sản đồng sở hữu tính thuế như thế nào?

Nghị định 253/2026/NĐ-CP quy định nghĩa vụ thuế của từng cá nhân trong trường hợp nhiều người đồng sở hữu bất động sản được xác định riêng theo tỷ lệ sở hữu. Nếu không có tài liệu hợp pháp xác định tỷ lệ, nghĩa vụ có thể được xác định theo tỷ lệ bình quân. Các đồng sở hữu có thể ủy quyền cho một người đại diện thực hiện nghĩa vụ.

Trước khi công chứng, thu giấy tờ phần quyền, tình trạng hôn nhân, phân chia thừa kế/thỏa thuận sở hữu, mã số thuế và ủy quyền nếu có. Không chia đều tiền thuế khi hồ sơ thể hiện tỷ lệ khác. Bài nhà đất Long Phước có nhiều người đứng tên giúp kiểm tra thêm chủ thể và chữ ký.

6. Phí công chứng và thù lao công chứng không phải một khoản

Luật Công chứng 2024 phân biệt phí công chứng, thù lao và chi phí khác. Người yêu cầu công chứng nộp phí; thù lao có thể gồm soạn thảo, đánh máy, sao chụp, dịch thuật; chi phí khác có thể phát sinh khi xác minh, giám định hoặc làm ngoài trụ sở.

Phí công chứng hợp đồng, giao dịch được thu theo biểu phí hiện hành tại Thông tư 257/2016/TT-BTC, đã được sửa đổi, bổ sung, trong đó có Thông tư 06/2025/TT-BTC. Mức thực tế phụ thuộc loại việc và giá trị tài sản/hợp đồng theo biểu, không phải một tỷ lệ duy nhất có thể áp cho mọi giao dịch.

Trước khi ký, yêu cầu nơi công chứng báo riêng phí theo hồ sơ, thù lao soạn thảo/sao chụp, chi phí xác minh hoặc ngoài trụ sở, chứng từ và người thanh toán.

Bài công chứng và sang tên bất động sản Long Phước giúp nối chi phí với lịch hồ sơ, tránh trả hết tiền khi thủ tục còn dang dở.

7. Chi phí đo vẽ, hồ sơ và hành chính: phải hỏi theo địa phương và việc thực tế

Giao dịch có thể phát sinh trích lục, đo đạc, chỉnh lý, cấp đổi, đăng ký biến động hoặc thẩm định. Tên khoản và mức thu phụ thuộc thủ tục, quy định địa phương và dịch vụ thực tế.

Không cộng một gói “phí sang tên 1%” thiếu căn cứ. Yêu cầu tên khoản thu, mức áp dụng, đơn vị thu, hóa đơn/biên lai, khoản bắt buộc hay tự chọn và người chịu nếu đo lại chênh hoặc phải cấp đổi giấy.

Chi phí môi giới cũng phải nằm trong hợp đồng dịch vụ: ai thuê, mức phí, thời điểm phát sinh và điều kiện hoàn trả. Đây không phải thuế nhà đất và không nên nộp vào tài khoản cá nhân không rõ vai trò.

8. Một bảng dự toán nên có bốn cột

Trước khi cọc, tạo bảng gồm: tên khoản – căn cứ tính dự kiến – người có nghĩa vụ – người thực trả theo thỏa thuận. Thêm hai cột cho số tạm tính và số chính thức theo thông báo.

Với đất có nhiều loại đất hoặc có nhà, cần tách cấu phần trước khi ước tính. Bài cách tra bảng giá đất Long Phước 2026 giải thích mục đích của dữ liệu nhà nước; bảng giá đất không phải giá thị trường.

9. Sáu câu phải ghi rõ trong hợp đồng

1. Giá chuyển nhượng là giá tổng hay số tiền bên bán thực nhận?
2. Ai chịu và ai đi nộp thuế thu nhập cá nhân?
3. Ai nộp lệ phí trước bạ, phí và thù lao công chứng?
4. Ai trả đo vẽ, cấp đổi, bổ sung hồ sơ và phần chênh so với dự toán?
5. Bên gây kê khai sai chịu truy thu, phạt và chậm nộp thế nào?

Kèm thời hạn cung cấp hồ sơ, ký tờ khai, nộp tiền và bàn giao biên lai. Nếu nộp thay, tờ khai và giấy nộp vẫn phải thể hiện đúng người nộp thuế, tài sản và nghĩa vụ.

Dấu hiệu dự toán chưa đáng tin

• Chỉ có một con số “bao sang tên” nhưng không tách khoản.
• Tính thuế theo giá đặt cọc thay vì hồ sơ chuyển nhượng.
• Dùng bảng giá đất để khẳng định giá thị trường của tài sản.
• Mặc định bên mua hoặc bên bán phải chịu mọi khoản mà không đọc hợp đồng.
• Hứa miễn thuế chỉ bằng xác nhận miệng về nhà duy nhất hoặc quan hệ gia đình.
• Không báo phần chi phí khi đo lại, cấp đổi hoặc bổ sung hồ sơ.
• Yêu cầu chuyển tiền thuế/phí vào tài khoản cá nhân nhưng không có tờ khai, thông báo hoặc biên lai.

Checklist thuế, phí trước khi đặt cọc

• Xác định giao dịch bán, tặng cho, thừa kế hay hình thức khác.
• Lập danh sách chủ thể và tỷ lệ quyền của từng người.
• Tách đất, nhà và tài sản gắn liền khi cần tính căn cứ.
• Ước tính thuế thu nhập cá nhân 2% theo quy định hiện hành.
• Ước tính lệ phí trước bạ 0,5% trên căn cứ phù hợp.
• Kiểm tra điều kiện miễn riêng cho từng khoản nếu có.
• Xin báo phí và thù lao từ nơi công chứng.
• Xin thông tin chính thức về đo vẽ, địa chính và thủ tục địa phương.
• Ghi riêng người có nghĩa vụ và người thực trả trong hợp đồng.
• Chỉ quyết toán theo thông báo, hóa đơn và biên lai hợp lệ.

Kết luận

Để dự toán đúng chi phí mua bán bất động sản Long Phước, đừng hỏi một câu duy nhất “ai chịu thuế phí”. Hãy tách ít nhất thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí/thù lao công chứng, hồ sơ địa chính và môi giới; sau đó ghi rõ người có nghĩa vụ, người thực trả và cách xử lý chênh lệch. Cách làm này giúp giá thương lượng minh bạch và giảm tranh cãi khi sang tên.

Bạn có thể xem danh mục bất động sản Long Phước trên Bất động sản Dễ Đăng để so sánh tài sản. Giá tin đăng chưa bao gồm hay đã bao gồm thuế, phí phải được hỏi lại từng tin và ghi vào thỏa thuận.

Nguồn đối chiếu

• Luật Thuế thu nhập cá nhân 109/2025/QH15 – Cổng Thông tin điện tử Chính phủ
• Nghị định 253/2026/NĐ-CP quy định chi tiết Luật Thuế thu nhập cá nhân – Cổng Thông tin điện tử Chính phủ
• Thông tư 87/2026/TT-BTC hướng dẫn Luật Thuế thu nhập cá nhân – Cổng Thông tin điện tử Chính phủ
• Nghị định 10/2022/NĐ-CP về lệ phí trước bạ – Cổng Thông tin điện tử Chính phủ
• Thông tư 13/2022/TT-BTC hướng dẫn Nghị định về lệ phí trước bạ – Cổng Thông tin điện tử Chính phủ
• Luật Công chứng 46/2024/QH15 – Cổng Thông tin điện tử Chính phủ
• Thông tư 257/2016/TT-BTC về phí công chứng – Cổng Thông tin điện tử Chính phủ
• Thông tư 06/2025/TT-BTC sửa đổi quy định về phí công chứng – Cổng Thông tin điện tử Chính phủ